Оренда плата в період дії карантину: платити чи ні?
Орендна плата в період дії карантину стала предметом численних спорів між орендодавцями та орендарями через обмеження господарської діяльності. Адвокат надає правову допомогу у перегляді умов договору оренди, підготовці вимог про зменшення або звільнення від сплати, веденні переговорів та представництві інтересів у суді. Своєчасна юридична підтримка дозволяє мінімізувати фінансові втрати та врегулювати спір відповідно до вимог законодавства.
Введення на території України карантину та обмежень, які супутні йому, достатньо суттєво вплинули на доходи населення та бізнесу. В результаті частина працівників втратила роботу, а інша частина намагається хоча б якось протриматись до закінчення карантину. Не оминула криза і представників бізнесу.
Однак, у випадку, якщо орендодавці несуть збитки загалом лише у вигляді упущеної вигоди, то ситуація орендарів нерухомості є значно складнішою, адже за відсутності надходження коштів від підприємницької (господарської) діяльності, останнім просто нема чим платити за орендовані приміщення.
З метою зменшення негативних наслідків карантину для бізнесу, Верховною Радою України був прийнятий Закону України № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України. Спрямованих на забезпечення додаткових соціальних гарантій у зв’язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID 19)», який набув чинності 02 квітня 2020 року.
Команда Адвокатського об’єднання «Максимальний захист» проаналізувала зміни до законодавства, які вносяться зазначеним законом. Нижче пропонуємо аналіз деяких з них, які стосуються відносин найму (оренди) нерухомого майна у період карантину в сукупності з вже існуючими нормами законодавства.
Правовідносини оренди майна врегульовані приписами глави 58 Цивільного кодексу України, а також параграфом 5 глави 30 Господарського кодексу України.
Статтею 762 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно статті 286 Господарського кодексу України (далі – ГК України) оренда плата визначається як фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.
Частиною 4 вказаної статті передбачені аналогічні Цивільному кодексу України приписи про те, що строки внесення орендної плати обумовлюються сторонами в договорі.
Приписами і ЦК України, і ГК України встановлена також заборона щодо зміни умов договору в односторонньому порядку. А також передбачено відповідальність у вигляді штрафних санкцій (штраф, пеня) за невиконання або неналежне виконання стороною обов’язків за договором.
Зокрема, відповідно до статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно ч. 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 5 статті 653 ЦКП України якщо договір змінений або розірваний у зв’язку з істотним порушенням договору однією із сторін. Друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Тобто невиконання договірних зобов’язань орендарем може бути підставою для застосування відносно останнього штрафних санкцій.
Як було зазначено, 02 квітня 2020 року набрав чинності Закону України № 540-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних гарантій у зв’язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID 19)».
Частиною 6 статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Тобто одна норма суперечить іншій. При цьому також неясно що означає фраза «може бути звільнений». Адже Закон не визначає у кого орендар повинен запитати дозволу, щоб його звільнили від орендної плати, адже жоден орендодавець на це добровільно не погодиться.
Якщо аналізувати вказані вище норми законодавства в сукупності, то можна дійти висновку, що передумовою для звільнення орендаря від сплати орендної плати є доведення ним факту неможливості використання орендованого приміщення в період дії карантину.
На цьому етапі також виникає низка питань, адже якщо з торгівельними центрами, закладами громадського харчування та іншими закладами, діяльність яких на період дії карантину заборонена, не виникає питань. То з офісними приміщеннями ситуація значно складніша, оскільки прямої заборони на їх використання в період карантину законодавство не містить. Відповідно, довести факт неможливості використання офісного приміщення значно складніше. Однак, на нашу думку, неможливість використання офісного приміщення у період карантину також можна довести.
Зокрема, незважаючи на те, що прямої заборони на використання офісних приміщень немає, існують інші обмежувальні заходи, введені Кабінетом Міністрів України у зв’язку із карантином.
Звертаємо також увагу, що статтею 762 ЦК України передбачено, що наймач має право вимагати зменшення плати. Якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Незважаючи на вищезазначені норми, на практиці описані вище ситуації майже на 100 відсотків гарантують судовий спір. Адже зазвичай жоден орендодавець не погодиться добровільно звільнити орендаря від сплати орендної плати на період дії карантину.
Як бачимо, питання внесення орендної плати в період карантину недостатньо врегульоване, незважаючи навіть на останні зміни.
Однак повністю безвихідною ситуацію, яка склалася назвати не можна.
Вважаємо за необхідне звернути увагу на порядок внесення змін до господарських договорів, передбачений у статті 188 ГК України.
Відповідно до ч. 2 статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Відповідно до ч.3 статті 188 ГК України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Частиною 4 зазначеної статті передбачено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору. Або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Тобто, за правилами Господарського кодексу України односторонні зміна або розірвання договорів не допускається.
Частиною 1 статті 291 ГК України передбачено також, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Згідно частини 3 цієї статті договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму. Та в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Тобто, розірвання договору з підстав, визначених ЦК України також здійснюється в порядку статті 188 ГК України, а це означає, що у випадку. Якщо наймодавець вирішить розірвати з Вами договір, якщо припустимо, Ви перестали вносити оренду плату в період дії карантину, то він буде вимушений звертатись до суду.
Відповідно до статті 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Окрім цього, відповідно до ч. 1 статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі. Та якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
Тобто, тільки у випадку несплати орендної плати протягом 3-х місяців підряд, наймодавець має право розірвати з Вами договор найму (оренди). Однак, з огляду на приписи статті 188 ГК України, якщо орендар добровільно на це не погоджується, то наймодавець має право звернутись до суду із вимогою про розірвання договору.
З огляду на вищезазначені норми, вважаємо за необхідне звернути Вашу увагу на ще одні зміни до чинного законодавства.
Частиною 1 статті 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання. Якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Відповідно до частини 1 статі 14-1 Закону України «Про торгово-промислові плати України», форс-мажорні обставини засвідчуються відповідним сертифікатом Палати. Який видається протягом 7 днів з дня звернення суб’єкта господарської діяльності. Для суб’єктів малого підприємництва такий сертифікат видається безкоштовно.
Відповідно, якщо, наприклад, у Вас в період карантину виникає скрутна ситуація, і Ви не можете сплачувати орендну плату. Наймодавець не має права застосувати до Вас штрафні санкції. А також в односторонньому порядку розірвати договір найму (оренди) і вимушений буде звертатись до суду.
Звичайно, судової тяганини у таких випадках уникнути не вдасться, в чому команда АО «Максимальний захист» буде рада Вам допомогти. Однак, маючи на увазі вищенаведені приписи законодавства, можна, принаймні, відстрочити внесення орендної плати, нехай навіть всупереч бажанню наймодавця.
У випадку, якщо наймодавець вирішить звернутись до суду з вимогою про розірвання договору. Радимо Вам подати зустрічний позов про звільнення від внесення орендної плати у зв’язку із неможливістю користуватися орендованим приміщенням в період карантину. Якщо вдасться довести факт неможливості використання орендованого приміщення, то наймодавець не зможе стягнути з Вас орендну плату за той період, коли був оголошений карантин.
В будь-якому випадку суд не зможе стягнути з Вас штрафні санкції за порушення умов договору, оскільки карантин віднесено до обставин непереборної сили.
Звертаємо увагу, що АО «Максимальний захист» жодним чином не спонукає діяти у такий спосіб. Однак, розуміючи скрутне становище багатьох орендарів, розглянуло практичну ситуацію, яка може виникнути в кожного і навело один з багатьох способів її вирішення.
Звернувшись до нас, Ви можете розраховувати на якісну та своєчасну правову допомогу. Ми скасуємо будь-які штрафні санкції, застосовані у зв’язку з невиконанням договору оренди в період дії карантину.
МАКСИМАЛЬНИЙ ЗАХИСТ
Зв’язатися з нами можливо за телефоном:
+38 (099) 930 21 29
Електронна ардеса: mzahyst@gmail.com
Сторінка АО «Максимальний захист» в фейсбук: Facebook.com/mzahyst
У випадку необхідності Ви можете залишити заявку у віконці, наш спеціаліст набере Вас за 30 хвилин.